房地产一头连着经济,一头连着民生,在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。今年以来,在政策的持续向松调整利好下,房地产行业呈现出阶段性复苏态势。但受行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合作用,预计中长期内房地产行业总体增长减速,步入相对平稳的发展阶段。
夏丹
政策环境宽松为楼市稳定回升创造条件
1.货币政策和财政政策提供流动性支撑
今年以来,我国在总体上保持稳健偏松的货币政策和适度积极的财政政策,为房地产行业提供了充足的流动性支撑。从货币政策看,2014年11月起的五次降息、四次降准为市场注入了较强的流动性,同时商业银行存贷比考核指标淡化也在一定程度上释放了银行信贷的投放空间,M2增速已连续三个月回升。去年以来,积极财政政策的力度加大,赤字率由2.3%扩大至2.6%;下半年可用资金明显增多。房地产行业作为资金密集型行业,将从中直接受益。
从开发商的角度看,宽松的资金环境有利于降低上游开发融资难度,在行业整体利润率下行阶段缓解开发企业资金链压力,房地产开发企业到位资金于年中同比转为正增。从购房者的角度看,去年11月以来的五次降息使购房成本有效减少,20年和30年期个人按揭贷款月供相比本轮降息前分别下降10.7%和12.7%,实际购房能力的提高直接激发了需求入市的积极性。
随着近期央行[微博]启动汇改,人民币贬值对流动性格局、进而对房地产行业资金面的影响值得关注。在人民币兑美元长期时期,流入的大量避险外资都是以持有房产的形式存在的,因此人民币贬值预期对于地产的效应通常是负面的。
考虑到央行在大幅矫正汇率后,可能会应对市场变化动态调整并进行对冲操作,因此若人民币贬值未形成长期趋势,汇率保持双向波动下基本稳定,则人民币汇率波动对房地产市场的影响偏中性;若贬值持续,外资流出明显大于流入,则房地产市场将受到负面冲击。
2.房地产行业政策保持宽松基调
除宏观政策外,今年起中央和地方层面出台了各类直接指向房地产行业的信贷、财税政策,为需求端持续去杠杆。接下来无论从中央稳增长的角度,还是地方土地财政的考虑,行业政策都将保持宽松的基调,后续可能还会出台松绑政策。
商业贷款方面,目前五年以上贷款基准利率已处历史低位,留给银行的折扣空间已非常小,加之存款利率上限不断放松,房贷9折几乎已是极限。进入下半年,受额度安排限制,银行对房贷审批放款速度减慢的现象或将逐渐显现。公积金贷款方面,近期政策下调了公积金二套首付比例,而贷款额度上还有松动空间。多数城市的家庭公积金高贷款额度还在80万元以下,若地方公积金管理中心余额充足,可通过提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。
税费减免方面,上半年涉及交易税费减免的仅为营业税,而契税和个税仍存在与现行标准不协调之处,即便年内无动作,今后也是一个调整方向。如契税和个税“”的概念与当前支持改善性需求的出发点尚不相一致,个税“满5年”的标准可与“满2年”相配套。
限购政策方面,一线城市显著的集聚与虹吸效应使得短期内几乎没有取消限购的可能,而限外政策已如预期逐渐放开。由于外籍人士主要的聚居地为仍实施限购的一线城市,其在一线城市的购房条件实际上并未发生变化,且中国楼市对外资的吸引力已明显下降,因此限外令解除对于楼市总体格局产生的影响将不明显。
无论是作用于宏观经济的货币政策和财政政策,还是直接作用于房地产行业的信贷政策和财税政策,总体来看,多重宽松政策的叠加作用为房地产行业周期性的企稳复苏提供了动力与支撑。
1.行业或正处于短周期复苏过程
从国房景气指数的历史变动情况来看,我国房地产行业发展通常3年左右为一个短周期。并且在过去近20年的周期波动形成过程中,政策起到了至关重要的触发作用。2003年货币政策由宽松转为收紧,房地产行业也由之前的一路上行转而向下;2007年全球金融危机下我国楼市出现了明显下挫,并在随后一系列强劲的政策刺激迅速回升;2010年宏观政策转为紧缩,同时楼市开始了新一轮严厉限购,行业景气逐渐下降;2013年“国五条”出台也使本在小幅回升的行业景气再度走向低迷;本轮宏观和行业政策的双重刺激则将托起行业景气重新回升。
按此趋势,行业自2012年三季度开始的上一个短周期已于今年二季度结束,当前行业正处于拐点后的新一轮小周期起点,逐渐进入景气回升通道。这意味着,今年内房地产行业将确定性的小幅复苏,且复苏行情或将至少延续到2016年中期。同时在房地产行业长期下行、利润率缩窄的背景下,拐点后总的回升幅度可能较为有限。
2.成交稳步提升,区域分化显著
随着政策实质性放松,房地产成交自二季度以来得到明显提振,销售面积和销售额增速均在二季度实现同比转正。前8月商品房销售面积69675万平方米,销售额48042亿元,同比分别增长7.2%和15.3%。7、8月为传统淡季,但销售增速继续走高,表明当前的市场热度相比去年同期仍有很大提升。
东中西部地区房地产销售情况差异巨大。1-8月东部地区商品房销售面积33560万平方米,同比增长10.1%,中部、西部地区销售面积分别同比增长4.2%和5.2%。销售额的差异更为明显,东、中、西部地区销售额增速分别为22.2%、7.4%和4.3%。其中广东、福建销售面积增速均超30%,而部分地区成交情况仍然堪忧,辽宁、宁夏、山西、黑龙江商品房销售面积较去年同比降幅均超过15%。
房价与成交变动方向类似,8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%,其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%,一线略有放缓,二、三线城市较上月均有提升。同比来看房价算数平均增速为-3.3%,降幅较上月缩窄1.3个百分点,其中一线城市同比大涨11.0%,带动作用较大;官方公布的同比综合平均为1.7%,为近一年来首次转正。
预计9月起新盘上市量加大,淡季后购房者看房热情也会提高,下半年个交易高峰将在“金九银十”出现,房价向上提升动力将增强;年末开发商为冲刺业绩优惠力度通常会加大,也可能出现一个小高峰。然而下半年不会再出台类似“3·30”的强力政策刺激,井喷式的疯狂较难出现,考虑基数效应,商品房成交量将以既定步伐稳步提升,房价同比年内有望转正。
去年以来,去库存持续推进,近期的库存增长速度明显放缓。截至8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米,其中住宅待售面积减少194万平方米。从城市来看结构性差异明显,18个典型城市中仅成都、徐州、西安去库存时间较去年拉长,其他城市均有不同程度的下降。其中,合肥、深圳出清周期较短,特别是深圳相对去年出清周期减少较快,显示供给紧缺的形势比去年更加严峻;青岛、西安出清周期超过20个月,呼和浩特、锦州更是高达70月以上,呼市相对库存改善效率较高,出清周期较去年减少了一半。
在出清周期图b中,近西南坐标方向的城市面临供给不足且库存下降速度加快的问题,房价上行风险增大;而越靠近东北坐标方向的城市去库存难度越大,在库存高企的同时去库存效率却较低。加快去库存的方法除了来自开发商方面加大优惠力度促销外,地方政府也可以通过购买商品房作为保障房的方式,既化解库存难题,也解决保障房房源问题。
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