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八论“小产权房、违法建筑”:原本非一物,何处惹尘埃?

半求·房地内参  2016-08-12 14:48

[摘要] 产权房与违法建筑,这是两回事,普通人弄错情有可原。但一些业内人士、房地产服务者也弄错,则实在是说不过去。

小产权房与违法建筑,这是两回事,普通人弄错情有可原。但一些业内人士、房地产服务者也弄错,则实在是说不过去。

还有些号称自己专业者,也不明白其中的原委、并以自己的错误认识去质疑他人的准确观点,则属于水平与操守的问题了。

因此,今天简要说一说:

①小产权房,经政府规划、建设许可,但无分户产权而只有整栋且只是绿本产权,所以叫“小”产权、对应商品房/安居房的“大”产权。

②违法建筑,未经建设与规划许可、无有效产权的整栋或部分建筑,即没有“大”产权、也没有“小”产权,就是两个字:违建。

③小产权房的存在是合法的、没有拆除风险,但公开交易是不受保护的,也即“存在合法、销售非法”,但民间通过自己的手段进行着交易、且已几十年,并存在补交地价转正的可能;

④很多政府部门也常指小产权房违法、甚至说小产权房就是违法建筑,其实是搞错了概念,说的其实是其“销售非法”这个角度,而不是建筑存在的角度。

⑤违法建筑,则是从头至尾、从里到外的非法存在,不但交易非法,而且有拆除风险,也即“存在非法、销售违法”。虽然“存在非法”,但已尾大不掉,除非撞到枪口上,否则也能蒙混过关,但确实风险巨大、不建议参与。

⑥有种“违建”例外,就是商品房的赠送面积部分,由于与合法部分完成结合成不可分割的整体,这种事实上的“违建”,一定会安然无恙。

⑦随着政府在土地市场的逐步退出(可售的有效土地越来越少),政府开征房产税是必然的、只是时间早晚而已,以便使自己从阶段性的“土地财政”转向常态化的“房产财政”。开征房产税,政府必然会寻求扩大税基,在这种情况下,小产权房补交地价转正为大产权房,将是确定性事件。这个判断的不确定性在于时间。

⑧已有地方政府,在做关于小产权房转正大产权房的调研,并可能承担试验任务,试验成功后可能将向推广,这一点要提请大家注意。

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