2015年11月20日，住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，作者认为这是政府促进房地产业去库存的短期综合举措之一，同时暗含了促进房地产业长期发展的条款。条例的推行将有利于减轻短期内库存压力、减轻经济下行压力；同时孕育了住房抵押贷款证券化（RMBS），在发展顺利的情况下，我国的住房抵押贷款支持证券市场会发展壮大，终成为资本市场（尤其是固定类产品市场）的重要力量。
出台公积金送审稿的短期背景：去房地产库存
2015年11月20号，按照中央全面深化改革领导小组的工作部署和国务院立法工作计划要求，住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称“《送审稿》”）。从过去一段时间的经济形势来看，这是政府促进房地产业去库存的短期综合举措之一，但是暗含了促进房地产业长期发展的条款。
自从2014年中旬以来，我国房地产业的去库存压力加大。根据国家统计局发布的数字，截至10月底，商品房待售面积6.8万亿平方米，按照人均33平米的住宅建筑面积，现在待售商品房可以容纳2亿多人口。在很长一段实际那里，房地产投资的增长一直维持在20%以上；但是这个趋势近一段时间开始逆转，截止到今年10月份累计同比跌至2%的低谷，下跌动能凶猛。
11月10日，作为经济决策的核心部门，中央财经领导小组第十一次会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的想法。这是十八大以来，习近平首次对房地产明确提出去库存。种种迹象显示，中央对房地产管理会释放出更多宽松的信号，而住房公积金《送审稿》则是在这种大背景下产生。可以断定的是，预计在未来的几个月内，国家还会陆续在贷款利率、房屋限购、房屋交易税等方面基础出台利好措施，促进2016年房地产销售的增长。
《送审稿》有利于减轻短期内库存压力、减轻经济下行压力
跟1999年和2002年的两版《条例》比，《送审稿》在多个方面对现行的住房公积金制度进行改革，主要有：完善了缴存制度、推进了省级统筹安排、扩大了资金提取用途、增加了资金的保值和增值渠道、提高了治理结构的水平。这在房地产去库存化的背景下，有利于在刺激职工的住房需求。从短期来看，这有利于激活长期以来利用效率不高的公积金，从而提高公积金的覆盖人群、使用范围和降低使用公积金的门槛，对目前的房地产市场有短期利好效应。
推进省级统筹安排，有利于促进城市之间的资金流通和住房需求平衡。新增的资金提取用途中，偿还住房贷款本息将大大减轻部分家庭的房贷负担，刺激部分买房观望群体出手；同时允许在符合特定情况下，提取配偶的住房公积金，这也在一定程度上刺激了公积金的使用。
本次《送审稿》通过放宽各种提取规定，使得以往“比较麻烦”的公积金变得更加便利；终条例的落实将会大大提升公积金的覆盖的广度和使用的深度。
《送审稿》孕育了住房抵押贷款证券化（RMBS）
而从长期来看，大的亮点是首次打通了住房公积金与资本市场的通道，允许住房公积金投资于住房抵押贷款支持证券。这意味着在发展顺利的情况下，我国的住房抵押贷款支持证券市场会发展壮大，终成为资本市场（尤其是固定类产品市场）的重要力量。住房支持化证券，简而言之，是以按揭房贷作为抵押发行证券（residential mortgage-backed securities, RMBS），从而便于市场交易，提供更多流动性、减轻银行期限错配压力和降低风险集中度。
中国的RMBS的前景广阔。根据住房城乡建设部的数据，截至2015年7月底，住房公积金累计向2,300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，户均贷款20.65万元。目前公积金贷款余额2.88万亿元，可以满足近2,800万户职工家庭的公积金需求。但是以住房贷款为基础资产发行的证券化产品，至今累计规模仅几百亿，远逊于美国年度RMBS规模。
虽然现在范围内存在公积金使用效率低下的情况，但是各地情况迥异。截至2015年7月底，住房公积金缴存总额8.31万亿元，但提取总额仅为4.34万亿元，仅一半的资金没得到利用。但是不少发达地区已经出现公积金轮候放款的情况，譬如苏州市住房公积金管理中心规定自11月1日起，所属各分支行机构受理的住房公积金贷款，全面实行轮候放款，轮候期限2到6月。而广州上半年也传出公积金需求旺盛导致审批期限延长的情况。这说明公积金未来的充分利用对住房抵押贷款证券化的需求会很大。
目前，住房抵押贷款证券化在国内的发展也面临挑战。
，商业银行对个人住房贷款的复杂感情。虽然证券化降低了其流动性风险，但这并不是商业银行的首要问题，尤其是考虑到近一段时间以来的宽松货币政策。另外，虽然房贷的长期性特点给商业银行带来了期限错配和低率的困扰，但是其极低的违约率又使得商业银行不愿将其出售。
第二，长期投资者缺乏带来的需求顾虑。当前我国多层次资本市场已经形成雏形，但是市场结构尚不完善，保险金、退休金、养老金等机构投资者在债券投资上还有诸多限制；而RMBS的专业性和规模特点，又不适合个人投资者参与。
第三，个人征信制度目前尚不完善，导致个人贷款的和RMBS产品信用风险评估缺少重要依据。由于我国一直实行较高的住房贷款申请标准（尤其是高首付比例），因此即便缺乏个人信用记录，个人商业房贷仍属于低风险等级。但是风险评级是MBS的定价基础，坚持发展公正、可靠的个人征信制度是RMBS发展的题中之义。
后，需要注意的是推动 RMBS不等同于搭建中国版的两房。RMBS是一种住房抵押贷款二级市场的证券产品，通过发行债为住房信贷市场提供更多流动性。而美国两房（房利美和地）是二级市场众多参与者中的两个重要机构，但并非是二级市场的替代者。不可否认的是，两房提供的合格贷款（conforg loan）为普遍的中产阶级提供了低成本的购房机会。在帮助实现“美国梦”上，国会通过授予两房特许状，允他们享受某些公司所没有的优惠，从而让两房担保的RMBS获得了接近美国债的信用评级。但同时，近一半的RMBS市场上还有其他的私人公司，他们的产品部分与两房存在竞争关系，部分是差异化产品。譬如政府（FHA等）则主要为低端房贷市场提供保险或担保，其他金融机构（高盛、摩根大通等）主要为中高端房贷市场提供保险或担保。
因此，监管机构更应该去重视搭建 RMBS二级市场的法律规则，建设RMBS的市场基础设施，而不是去培育这个市场的特定参与者。
后，为方便读者，我在下面通过比较前两次的《住房公积金管理条例》，可以发现本次的《送审稿》的重大改进之处。
自从住房公积金提取条件放宽之后，越来越多的人们询问住房公积金提取条件到底是什么，你符合提取公积金的条件吗？
一、有下列情形之一的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：
1、购买、建造、翻建、装修自住住房的；
2、离休、退休的；
3、出境定居的；
4、偿还购买自住住房贷款本息的；
5、房租超出家庭工资收入规定比例的及支付公共租赁住房房租的；
6、职工享受城镇低生活保障、部分或者全部丧失劳动能力、职工家庭成员因患重大疾病、子女接受高等教育以及遇到其他突发事件造成家庭生活严重困难的；
8、市住房公积金管理委员会规定的其他情形。
其中，因离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
二、在《住房公积金管理条例》的修订中，另外有些情况，我们还可以申请提取配偶的住房公积金：
1、购买、建造、大修、装修自住住房；
2、偿还住房贷款本息的；
3、无房职工支付自住住房租金的；
4、支付自住住房物业费。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值。
三、如何销户提取余额？
1、离、退休的职工；
2、农业户籍职工男满60周岁，女满55周岁的；
3、到国外、港、澳、台地区定居的；
4、完全丧失劳动能力、大部分丧失劳动能力或重度残疾并与单位解除或终止劳动关系的；
5、领取失业保险的；
6、被判处刑罚、户口迁出所在市、非所在市户口职工与所在单位解除或终止劳动关系的；
7、住房公积金账户转入集中封存户满2年或与原单位终止劳动关系满2年的；
8、到所在市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的，可销户提取全部公积金余额。
四、新规增加条例
新规指出，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。而此前，提取公积金支付房租还需要提交租金发票、完税证明等。
2、缴存主题增加
对于缴存主体，修订送审稿改变了原条例规定的缴存主体有国家机关、国有企业、城镇集体企业等单位及其在职职工，增加了无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员参与缴存的资格。
3、公积金可作为投资理财
本次修订送审稿拟规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品，并且删除老人住房公积金增值用于建设城市廉租住房补充资金的规定。
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