房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段，高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外，棚户区改造、房地产信贷、税收等的调整都将是发力重点。
业内专家指出，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心。
在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，透露出更为积极地稳定楼市态度。
自10月23日以来，国家主席习近平和国务院总理李克强一共三次在不同场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产，是在今年的“两会”期间。
据记者了解，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，将可能在近期内推出。
据悉，棚户区改造将是政策发力的重点，具体做法以“货币化棚改”为主，此举被认为不仅能够消化库存，还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外，房地产信贷、税收等领域都有可能放松。
中原地产首席分析师张大伟表示，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心，使市场不至于出现大幅滑坡。
通盘考虑
过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。
10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”
11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
全联房地产商会执行会长任志强向21媒体记者表示，房地产市场高库存的现状，意味着市场供大于求，不仅影响企业的利润，也影响开发商的拿地和投资进程。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产投资同比名义增长2%，增速创多年来新低。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面，前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元，同比下降25.2%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对于宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。
他补充道：“其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的‘重灾区’。其二，作为‘三驾马车’的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中低迷的部分。”
发力棚改
对于上述局面，有关部门早有应对。据记者了解，在11月10日的中央财经领导小组会议之前，住建部曾就楼市问题向高层做过专题汇报。虽然汇报内容不得而知，但从住建部近期的动作，不难看出端倪。
一位接近住建部的人士向21媒体表示，今年以来，住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高，很多调研为副部长牵头，住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。
该人士表示，在调研的同时，住建部今年还密集召开与棚改有关的会议，显示出对棚改工作“空前重视”。
去年上半年，住建部就对房地产市场做出“供大于求、库存高企”的定性，还将棚户区改造工作列为近几年来的重点。
上述人士称，明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中，以货币安置为主，取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解，信贷资产证券化已经确定为主要手段。
按照国务院上半年的要求，新增信贷资产证券化试点银行腾出的资金，要重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。但新的要求为，棚改在上述支持的领域中具有优先权。与此同时，对于已经发放的棚改贷款，进行信贷资产证券化试点，其置换出的信贷额度，要求全部用于棚改及其货币化补偿。
此外，按照今年6月发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，政府与社会资本合作(PPP)模式将成为棚改的重要融资渠道。
另据记者了解，一直对棚改给予重要资金支持的国家开发银行，也取消了棚改项目贷款用于货币化补偿安置的比例上限。这也意味着，国开行的支持力度将会更大。
权限下放
除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。知情人士向21媒体记者表示，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外，还包括二套房和多套房认定标准的放宽。
有市场人士猜测，非限购城市的首套房低首付有可能降至20%，低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。
此外，与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。
据了解，由于我国房地产市场的区域分化特征明显，近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”，强化“因地制宜”的原则。具体表现为，在统一的考量标准下，下放更多的权限给地方政府，灵活调整。
在地方政府调整范围内的，还包括公积金贷款额度。有业内知情人士表示，虽然今年住建部要求上调公积金贷款高额度，但当前公积金账户余额仍不断攀升。其主因在于，公积金贷款额度仍然不足，且放款流程慢。据悉，未来地方政府可能自主提高公积金贷款高额度，并加快审批和放款流程。
另外，国土部还将针对各地市场，对土地供应做出动态调整，对于市场库存过大的地方，将削减土地供应量。
中原地产首席分析师张大伟表示，在我国多年来的楼市政策中，上述“常规武器”一直存在。其调整更多基于市场条件的变化，进行灵活控制。但一线城市的“限购令”恐不会有根本性动摇。
楼市去库存压力不减房地产开发投资增速现20连跌
自去年楼市进入调整期以来，房地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。房企去化速度放缓，库存也在一路走高，截止到今年10月份，库存已增至68632万平方米。面对巨大的库存压力，近期，中央高层重提去库存战略，业内人士预计，在经济稳增长的前提下，房地产将成为重要的抓手，后续或许会有去库存的具体政策出台。
楼市面临高库存压力中央重提去库存战略
近日政府高层连续提出应化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求。从国家统计局提供的库存数据来看，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。而今年楼市库存整体也呈上涨趋势，除五月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨，已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升，总书记提出"化解房地产库存"，也是未雨绸缪之举。
值得注意的是，虽然库存整体在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显少于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。
中原地产首席分析师张大伟分析，正是由于区域间的差距，三四线城市由于库存高企，市场风险提高，一线城市由于新增人口众多，房地产市场需求相对旺盛，所以多数大型房企回归一线城市，造成了土地市场的火热，高价地频出。
开发投资增速20连跌房地产成稳经济增长重要抓手
此外，近日国家统计局公布的房地产开发投资数据也不容乐观，数据显示，1-10月份，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。
据中新网房产频道梳理，这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第20次下调，19.3%、16.8%、16.4……3.5%、2.6%、2.0%，20个月中，房地产投资增速滑落达89.6%，降幅将近九成。
今年上半年，房地产开发投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年来首度破"7"。有业内人士分析，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP。在稳经济的前提下，通过提振楼市信心来拉动房产投资和消费，成为直接有效的手段，因此，在面临新的经济发展形势时，"促进房地产业持续发展"再成稳经济的法宝。
张大伟也认为，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视。
另外，有业内人士预测，中央提出去库存的大方向后，后续可能会有后续落地政策出台，落点可能在信贷政策的宽松、户籍制度改革、普宅界定标准的调整、减免税费等方面。
破解楼市高库存关键仍在刺激需求
■ 楼市风云
未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。
近期，楼市去库存成为热点话题。据媒体报道，截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房已经超1套。11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，会上也提到：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
回顾过去十几年，对楼市去库存的高层表态还要追溯到1998年前后，当时北上广深等少数东部中心城市，也曾存在高库存现象，甚至市中心也常见烂尾楼。因此，1998年出台"23号文"，把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年"18号文"中首次明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。
如今，中国楼市再现高库存，但已与1998年前后形势大不相同。中国经济已经步入中增长，房地产黄金十年已过，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。
从商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速持续增长，直至当前。而政策上，2014年，住建部才表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，这相当于是在帮助开发商去库存。
另外，2014年开始放松限购以及后来的一系列楼市新政，非常明确地表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库存压力，以保房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。
从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。
因此，目前去库存的关键是刺激需求，主要工具仍然集中在金融、货币和财税这三个方面。
首先，金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整，改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，此外，还可以推进住房银行改革，加速推进房贷资产证券化MBS等金融创新。
另外，货币政策作用依然不可或缺。今年以来已有多次降息降准，但考虑到当前利率已创新中国成立以来低，降息空间已经不大。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。
在财税政策上，也存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策(比如针对首套住宅、二套普通住宅)等。
总体来看，未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。
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