上月底，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。
本次楼市新政，新政对房价影响有限，银行界表示受益大的就是购买二套房的群体。业内人士提醒，新政出台后，购买二套房也有技巧。按照不同的方式，花的钱可不一样，贷款利息能省几万。
新政对泸州房价影响有限
新政带给市场的暖意是否会生成一把火，再次点燃房价？对此，专家普遍认为，目前，泸州房产市场依旧存量大，部分开发商面临库存、资金等问题，政策对房价影响有限。
泸州城西新区
泸州某房地产有限责任公司负责人熊先生认为，泸州今年主要还是去库存的概念，价格不太可能有大的上涨。
房地产市场忽冷忽热，现在温度有可能调向适度。市发展改革委有关人员说，一系列政策的出台，说明房地产市场的调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策，向寻求更加平衡的供求关系转变。
民间多将新政理解为“救市”，但理性观点认为是优化调整。市房管局有关负责人表示，在过去房价快速上涨的几年里，为了抑制投资投机性需求，对购买第二套住房均采取了从严的政策。但目前房地产市场的供应关系出现了新变化，总体宽松且部分地区供应过多，投资投机性需求也大为减少，在这种情况下，才对房地产政策进行了优化调整。
二套房具体首付比例，由银行自行确定
对于新推出的二套房政策，泸州某商业银行个贷部经理龙先生表示，降低二套房首付比例，使得资金受限的购房者有能力改善置业条件。以总价100万元的房源为例，如果之前有一套房没有还清贷款再买二套房，新政实施后，首付比例将从之前的六成下降到四成，也就是首付款从60万元下降至40万元起，直接减少20万元。同样的预算，或许之前只能考虑远郊的楼盘，但随着首付比例的下降，可以选择更高品质的楼盘。
在央行等三部委发布的文件中，只是规定二套房的低首付比例不低于40%，具体的首付比例和利率水平由银行根据实际情况确定。也就是说，虽然二套房新规已经将首付比例下降至四成，但具体怎样执行还需要银行自行确定。
泸州一银行实行了新的首套房贷款利率
“首先，今年央行降息、降准等政策的出台，让银行不存在信贷额度和流动性紧缩的问题。而从银行自身角度来讲，二套房业务利息比首套房高，对银行来说本身也是不错的业务，再加上政策也鼓励，大部分银行都会下调二套房首付比例。”龙先生分析道。
泸州一家国有大行工作人员汪女士表示，在首套房贷款还没有结清的情况下申请二套房贷，银行出于风险考虑会加强风险管控，因此银行未必会大幅降低首付比例或利率。“客户每个月有两套房子的月供需要还，客户还房贷的资金压力较大。尽管有两份房产作抵押，但银行更希望客户能够按时还款。”
要买二套房，好还清首套房贷再申请
泸州某银行个贷部相关负责人认为，如按照二套房的标准申请房贷，不仅需要多付首付款，还会因为二套房贷的贷款利率相对较高而多付出一定的贷款利息，“有改善性住房需求的市民，好将套房子贷款结清并卖出，然后再来银行申请房贷。”
该负责人表示，根据现有政策，如果市民将首套房贷款结清，再申请第二套房贷，仍然会被认定为首套房贷，首付比例为三成，贷款利率则普遍执行基准利率，无论是首付款还是利息的压力都比二套房贷小得多。以房产总价为50万元、贷款期限20年为例，如果按照首套房执行首付三成、基准贷款利率计算，那么首付需要15万元，贷款35万元，利息总额为24.7万元，每月应还款2487.36元；如果按照二套房执行首付四成、贷款利率上浮10%计算，那么首付需要20万元，贷款30万元，利息总额为23.6万元，月供为2234.95元。虽然二者看起来利息总额及月供差距不大，但实际上是由于首套房需贷款35万元、二套房只需要贷款30万元造成的。如果同是贷款30万元，那么首套房的利息总额则为21.2万元，算下来，比二套房的利息总额要少两万多元。
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